楼市聚焦营改增后 二手房交易要交多少税？

今年5月1日起，全国范围内将全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

值得关注的是，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。那么，二手房交易环节的“营改增”后，二手房交易的税费是增加了还是减少了？对晋江的二手房市场又有什么影响？为此，本报记者采访了相关业内人士。

二手房交易税费有哪些变化

根据财政部和国家税务总局发布的通知，今年5月1日“营改增”全面试点之后，届时除北京、上海、广州、深圳以外地区，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

作为深化财税改革的“重头戏”，营改增具有谋一域促全局的作用，是供给侧结构性改革的重要助力和培育发展新动能的重要引擎。

对于营业税和增值税，可能还有不少市民并不是很了解。营业税是指对我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。增值税是指对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税，没增值不征税。

“目前，泉州二手房营业税的税率为5%。原则上是卖方交，但实际交易中，卖方都是实收，这部分的成本会转嫁到买房者手中。”晋江家兴房产负责人曾思程介绍，在二手房交易的税费当中，营业税这块的费用占了很大的比重，而营改增后，二手房交易的营业税将改为增值税征收。

营改增后 二手房交易税负略有减轻

根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变。

晋江创艺房产负责人许辉毅表示，虽说税率保持不变，但税负却有所下降。以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。

此外，营改增后，除北京、上海、广州、深圳以外地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，与营业税规定一致。因此，总体上说，营改增对于一般个人买卖二手房不会增加个人负担，税收会小幅下降。

缴税还是“老地方”“老办法”

据介绍，个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。

也就是说，晋江个人买卖二手房缴税还在“老地方”——原来在哪里缴营业税，5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的“老办法”——个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。

因此，无论是租房、买房，完全可以忽略税制转换带来的影响。

变化不大 对市场影响较小

数据统计，今年1-2月份，晋江全市二手房交易面积11.9万平方米，同比上升72.87%，交易金额3.21亿元，同比上升36.69%。其中二手住宅交易面积6.48万平方米，同比上升4.61%，交易金额2.22亿元，同比上升3.15%。从数据分析，去年因个人转让住房免征营业税由五年以上改为两年以上等政策影响，促使晋江二手住房交易大幅度增长，今年上涨幅度有所回调，预计将继续保持增长态势。

许辉毅认为，从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看做是对现有营业税的平移，从征税的税率、征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大，所以对二手房市场的影响微乎其微。

“目前来看影响极小，其实这一新政相当于将过去的营业税换了一个名头，购房者心态比较平稳。”曾思程认为，新政的出台“大方向其实就是减税，给买方卖方减轻负担”。

许辉毅表示，现在晋江二手房交易总体而言是在往更成熟的方向发展，无论买方还是卖方，心态都比以前更加成熟了。“现在，市场卖方很少不满2年就卖房的，市面上的二手房大多在两年以上，所以总体上影响不大。”

延伸阅读

二手房优惠政策一律延续

4月27日，财政部、国税总局联合发文，明确了个人二手房交易的执行细则。个人在2016年4月30日前已签订转让合同但未办理产权变更事项的，应缴纳增值税。

此前，两部门已经表示，个人二手房交易由营业税改为增值税后，原有的优惠政策一律延续。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。经过测算，实际税负并未出现太大变化，甚至略有下降。

4月27日，两部门又进一步明确，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

如果在5月1日前已签订交易合同，但尚未办理过户手续，应该缴纳营业税还是增值税呢？对此，税务总局明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。