5月1日起“营改增”全面实施 房地产业或受影响最大

5月1日起，“营改增”政策全面实施。此次改革，涉及晋江四个行业约1万家企业，涉及“营改增”税款22亿元。

据介绍，“营改增”纳税人分为增值税一般纳税人（年销售收入500万元以上及其他符合规定的纳税人）和小规模纳税人。全面实施“营改增”，是要减少重复征税，降低整体税负。过去，增值税主要以第二产业为征收对象，营业税主要以第三产业为征收对象。税制的不统一，造成了产业发展的不平衡，同时也加剧了税收不公平的问题。“营改增”作为国家深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效。

房地产业或受影响最大 税负确保只降不增

晋江市国税局政策法规科有关负责人表示，房地产业或是受本次“营改增”新政影响最大的行业。“营改增”前，营业税税率为5%，“营改增”后，增值税税率为11%。

“不过，单纯比较税率没有意义，因为增值税实际上是基于增值额征税，而营业税是基于全额征税，同时，对于房地产业还有专门的过渡政策，以及土地价款可从销售额中扣除等。”该负责人说，“营改增”后，房地产业将确保税负只降不增。

据介绍，就存量的房地产项目，财税部门特别引入过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，增值税率不会突然提高到11%。而销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目则适用于11%的增值税率，不过，按一般计税方法可抵扣进项税款。另外，房地产开发企业计算销售额时，可扣除土地价款，同时，预收款的预征率降至3%。

值得一提的是，此次“营改增”改革，二手房交易无论选择一般计税方法还是简易计税方法，由于可抵扣进项税款或税基缩小（由价内转为价外），税负较原营业税将略有下降。而个人出售、出租房屋税费将总体下降，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人出租住房，则按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

可抵扣项比重越大 建筑业减负效果越明显

建筑业“营改增”纳税人，是指境内提供建筑服务的单位和个人，建筑服务包括工程、安装、修缮、装饰和其他建筑服务。其中，一般纳税人以清包工方式、为甲供工程、为建筑工程老项目提供的建筑服务有特殊政策，可以选择适用简易计税方法计税。小规模纳税人和适用简易计税方法计税的一般纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率预缴税款。

晋江市国税局政策法规科有关负责人表示，“营改增”对建筑企业盈利的影响主要取决于进项税额抵扣情况，毛利率越低，成本构成中材料费、机械使用费、劳务分包费等可抵扣项比重越大，则对企业影响越有利。从长期来看，随着建筑企业发票管理力度加大，引进高科技设备并减少人力投入等，减负效果将逐步体现。

“有一点，建筑业一定要注意，在与一些材料商、机械商等合作时，要先弄清楚对方能否出具发票，以便能抵扣税款。”该负责人提醒说。

而金融服务是指经营金融保险的业务活动，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。国税部门指出，“营改增”的推出对金融行业不会带来剧烈变化，税率为6%，但购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务等进项税额不得从销项税额中抵扣，同时，存款利息不征收增值税。

该负责人指出，“营改增”带来的直接效益，是优化实体经济环境。可以预见，“营改增”实现了增值税抵扣链的连接，间接促进了银行业与制造业及其他服务业的和谐发展。

“生活性服务业的概念，是指与居民生活消费密切相关的行业，包括餐饮业、旅店业、教育业、旅游业、家政服务业、美发美容业、医疗业及各种代理服务等，涵盖日常生活大部分范围。”该负责人介绍，生活性服务业大多是小规模纳税人，“营改增”后，按照3%的征收率实行简易征收，与原营业税率5%相比，税负下降40%，减负效果非常明显。

另外，此次改革还有40个免税项目，涉及教育、医疗、养老、殡葬、助残、宗教、文化等小微企业。同时，2017年12月31日前，对月销售额未达到3万元的增值税小规模纳税人，也免征增值税。

另据国税部门介绍，为服务好“营改增”涉及企业，晋江市国税局专设“营改增”办税窗口，安排专人专岗服务，办税厅叫号机增设“营改增”专用模块，并设“营改增”办税员专用休息等候区，安排专人叫号发号、有序引导办税。

算一算 卖套100万元的房 减税1.25万元

根据“营改增”后针对房地产业的征税政策，晋江市国税局政策法规科有关负责人给记者算了笔账。

以房地产开发企业销售其自行开发的项目为例，每套售价100万元，其中含土地出让金30万元，建筑材料20万元，设计费5万元。原先需缴纳营业税为100万元×5%=5万元，而“营改增”后需缴纳增值税为（100万元-30万元）/（1+11%）×11%-5万元/(1+6%)×6%-20万元/(1+17%)×17%=3.75万元，较原营业税少缴1.25万元。

月销售收入106万元 酒店少缴税1万元

对于人们关注的生活性服务业中的酒店业，该负责人举例说，某酒店为增值税一般纳税人，当月销售收入（含税）106万元，同期采购设备、材料等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106万元×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人税率为6%，当期应缴纳的增值税为：106万元÷（1+6%）×6%-1.7万元=4.3万元。同样的收入水平，改革后，增值税相比较营业税少负担税款1万元。